[긴급 분석] 1015 부동산대책 발표, 주담대 축소와 규제지역 확대 핵심 내용 총정리

안녕하세요, 생활정보 충전소입니다. 최근 서울을 포함한 수도권 집값 상승세가 심상치 않은 가운데, 정부가 2025년 10월 15일, 시장 안정을 위한 강력한 카드를 꺼내 들었습니다. 이름하여 1015 부동산대책, 이번 대책은 투기적 수요를 차단하고 실수요자 중심으로 시장을 재편하겠다는 정부의 강력한 의지가 담겨있습니다.
 

[긴급 분석] 1015 부동산대책 발표, 주담대 축소와 규제지역 확대 핵심 내용 총정리

 
특히 주택담보대출 한도를 대폭 축소하고 규제지역을 광범위하게 지정하는 등 그 내용이 매우 파격적인데요. 오늘은 앞으로 우리의 내 집 마련 계획에 큰 영향을 미칠 1015 부동산대책의 핵심 내용을 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다.
 

규제지역 및 토지거래허가구역 대폭 확대

이번 대책의 가장 큰 특징 중 하나는 규제의 올가미를 넓고 촘촘하게 펼쳤다는 점입니다. 특정 지역에 자금이 쏠리는 풍선효과를 막고, 서울 및 수도권 핵심 지역의 투기 수요를 원천 차단하겠다는 의도로 풀이됩니다.

1. 조정대상지역 및 투기과열지구 신규 지정

기존 4개 구에 한정되었던 규제가 서울 전역으로 확대되었습니다. 또한 과천, 성남 등 경기도 주요 12개 지역도 새롭게 조정대상지역 및 투기과열지구로 묶였습니다.

• 서울: 기존 4개 구 외 21개 자치구 추가 (서울 전 지역)
• 경기: 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·권선·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남 등 12개 지역
• 적용 시기: 발표 다음 날인 2025년 10월 16일부터 즉시 효력 발생

 

2. 토지거래허가구역 신규 지정

 
더 강력한 규제인 토지거래허가구역(토허제)도 서울 전 지역과 경기 12개 지역으로 확대 지정되었습니다. 이는 사실상 갭투자를 원천 봉쇄하는 초강력 조치입니다. 허가구역 내 주택을 매매할 경우, 구청장의 허가를 받아야 하며 2년간 실거주 의무가 부여됩니다. 따라서 전세를 끼고 집을 사는 것이 불가능해집니다.

• 대상 지역: 서울 전 지역 및 경기 12개 지역 (조정대상지역과 동일)
• 허가 대상: 허가구역 내 아파트 및 연립/다세대주택
• 주요 효과: 2년간 실거주 의무 부과 (갭투자 원천 차단)
• 적용 기간: 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일

 

상상을 초월하는 금융 규제, 대출 문턱이 높아집니다

 
이번 1015 부동산대책의 또 다른 축은 강력한 금융 규제입니다. 대출을 통해 집을 사는 길을 매우 좁게 만들어 투기 자금의 유입을 막겠다는 계산입니다.

1. 주택담보대출 한도 차등 축소

가장 충격적인 부분은 주택 가격에 따라 주택담보대출 한도를 차등적으로 대폭 축소한 것입니다. 10월 16일부터 적용되는 이 조치로 고가 주택을 구매할 때 필요한 자기 자본 부담이 훨씬 커졌습니다.

15억 원 이하	6억 원 (현행 유지)
15억 원 초과 ~ 25억 원 이하	4억 원
25억 원 초과	2억 원

2. DSR 규제 강화 및 적용 확대

총부채원리금상환비율, 즉 DSR 규제도 한층 강화됩니다. 대출 심사 시 적용하는 가산금리(스트레스 DSR) 하한을 1.5%에서 3%로 두 배 상향 조정하여 실질적인 대출 가능 금액이 줄어드는 효과를 가져옵니다. 또한 1주택자가 전세대출을 받을 경우, 해당 대출의 이자상환분까지 DSR에 반영하여 추가적인 갭투자를 막는 장치를 마련했습니다.

핵심 포인트: 규제지역으로 신규 지정된 곳에서는 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 상가나 오피스텔 같은 비주택 담보대출 LTV 역시 40%로 하향 조정됩니다.

세금, 청약, 재건축까지 전방위적 규제

대출 규제 외에도 부동산 시장 전반에 걸친 규제가 촘촘하게 들어섭니다. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건에 2년 이상 거주 요건이 추가되고, 투기과열지구 내 재건축·재개발 조합원 지위 양도가 금지됩니다. 청약 시장에서는 무주택자의 당첨 기회를 늘리기 위해 추첨제 물량을 줄이고, 재당첨 제한과 전매 제한 기간도 강화되어 투기 목적의 청약이 어려워질 전망입니다.

1015 부동산대책 이후, 시장 전망과 우리의 자세

이번 1015 부동산대책은 한마디로 현금 동원 능력이 없는 사람은 집을 사기 매우 어렵게 만드는 조치입니다. 단기적으로는 강력한 규제에 따른 거래 절벽과 관망세가 짙어질 것으로 보입니다. 매수자와 매도자 간의 눈치 보기 장세가 펼쳐지며 시장은 당분간 숨 고르기에 들어갈 가능성이 높습니다.
 
 
다만, 규제가 덜한 중저가 아파트나 비규제지역으로 수요가 쏠리는 풍선효과에 대한 우려도 여전합니다. 정부는 시장 상황을 면밀히 모니터링하며 추가 대책도 불사하겠다는 입장이어서 앞으로의 정책 방향을 계속 주시해야 합니다.
 
내 집 마련을 계획하고 계셨던 분들이라면 변경된 대출 한도와 자격 요건을 꼼꼼히 확인하시고, 자금 계획을 더욱 보수적으로 세우는 지혜가 필요합니다. 저희 생활정보 충전소는 앞으로도 여러분의 현명한 경제생활에 도움이 되는 정보로 찾아뵙겠습니다.